房地产迎来“五个持续下跌”,未来房价会跌?孙宏斌一句话说透了

hnppzj1年前 (2021-09-09)房产492

还记得去年的时候,很多人都将2020年称为“楼市最黑暗的一年”,在疫情的影响下,整个上半年的房产交易全部跌入冰点,等到下半年经济复苏的时候,却迎来了一系列的楼市调控,丝毫没有给楼市喘息时间,相关资料显示,2020年前8个月楼市调控了368次,刷新了房地产调控的历史纪录。与此同时,金融层面也迎来了调控,比如对于房企设立的“三线四挡”,对于银行设立的“限贷令”等等。但谁能想到,2020年的楼市变化,仅仅只是开始。

进入21年后,上述提到的“三线四挡”与“限贷令”正式生效,大量房企背负着“红转绿”的负债指标,因此只能降价打折出售房产,增加现金流,公开资料显示21年上半年,国内排名前五的房企统统都进行了降价处理,其中最高降幅达到每平米5200元。另一方面,在“限贷令”的影响下,多个热点城市出现二手房放贷延期甚至停贷的状况,也就是说炒房客炒作的主要目标二手房,流动性已经越来越差。据中新经纬8月31日报道,机构数据显示,截至8月22日,年内全国累计房地产调控突破400次,再次刷新调控纪录。

除了密集的调控以外,今年楼市还迎来了几件大事。首先是6月份潘石屹卖掉了其经营了20多年的SOHO中国。8月17日,恒大地产官宣,许家印卸任恒大地产董事长、总经理一职,更换为赵长龙上任恒大地产核心高层。土地方面,8月全国300城经营性土地总成交建筑面积达10191万平方米,环比7月全月下降了24%,同比降幅更是高达49%;土地成交总金额降至2462亿元,环比上月下降28%,同比下降了54%。9月7日,银保监会发言人在回答记者提问时更是明确表示,房地产融资正呈现“五个持续下降”:

1、房地产贷款增速创8年新低

银行业房地产贷款同比增长8.7%,低于各项贷款增速3个百分点。在“限贷令”的调控下,银行的贷款业务被设立了两个上限,收紧了楼市的资金注水口。有专家研究过去20年房价走势发现这样一个现象:每次房价大涨,其必然伴随着住房贷款的高速增长,比如2016年房价大涨的时候,四大行住房贷款均超过了60%,其中中国银行更是达到80%以上,也就是说,限制了住房贷款的增速,基本上也就杜绝了房价整体大涨的可能性。

2、房地产贷款集中度连续10个月下降

12月31日,央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,新规于1月1日 正式生效,从发布时间不难看出,丝毫没有给市场反应时间,足以证明调控决心有多强。具体来看,将银行按照规模分为5档,并设立房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。房地产贷款集中度越低,说明金融对于楼市的影响就越小,房地产贷款集中度降低,说明住房的金融属性也在持续降低,正逐渐回归居住属性。

3、房地产信托规模自2019年6月以来持续下降

相关数据显示,房地产信托规模自2019年6月以来持续下降,房地产信托余额同比下降约15%,新增信托产品数量和规模更是呈现出“双降”的特点:中国信登登记数据显示,8月新增的信托产品中,投向房地产行业的规模已降至420.96亿元,占当月各行业新增规模比重为8.57%,较近12个月均值下降41.03%,创今年以来新低。对此,业内人士表示,基于风险等控制因素,信托公司和部分信托客户对于房地产类项目暂时选择了观望,后续房地产信托规模缩水的现象或将延续。

4、理财产品投向房地产非标资产规模近一年来持续下降

所谓房地产非标资产,指的是未在银行间市场及证券交易所市场交易的债权性资产,包括但不限于信贷资产、信托贷款、委托债权、承兑汇票、信用证、应收账款、各类受(收)益权、带回购条款的股权性融资等,地方融资平台和房地产企业是非标资产背后的主要融资方。也就是说,随着时间的流逝,除了房子本身的投资价值在不断降低外,房地产非标资产的规模也在持续下降,相关理财产品余额同比下降42%。

5、银行通过特定目的载体投向房地产领域规模连续18个月持续下降

不得不说,今年的楼市有个最为明显的特点,那就是银行正在加速与房产“分割”。过去这些年,房贷作为银行最优质的业务,可以说是占据了信贷资源的半壁江山。但如今的情况是,面对高压监管措施,纵容贷款违规流入楼市的银行屡屡被开巨额罚单,因此银行如今只能向房企追债,一方面压降房贷额度、提升房贷利率,另一方面降低特定目的载体投向房地产领域规模。

6月30日,万科总裁郁亮主持了一场年度股东大会,会议上,郁亮表示:今年以来房地产行业有很多变化,如“双集中”,三道红线等,这些都说明一个道理:钱比过去更金贵、更重要了,房地产行业正在回归普通行业。也就是说,当前的楼市形势连房企巨头都感受到了,那么对于中小型房企来说同样也能够感同身受,在这一背景下,各路房企对房地产市场下一步走向的看法不约而同。

8月30日,万科2021年半年度业绩说明会上,万科首席执行官、总裁祝九胜表示:“稳字当头,是万科当前的应对;活下去比什么都重要。”8月31日,融创2021年中期业绩投资人会议上,董事会主席孙宏斌表示,“我们现在需要安全,如果还像过去一样拿地会吞掉很多利润”。孙宏斌还说:“2021年下半年市场压力会比较大,包括融资市场和销售,我们要给自己留出比较安全的边界”。

对于房企来说,当前面临的是其利润的不断下跌,房地产行业也正在回归普通行业。目前来看,未来部分地区会迎来降价潮,主要有两个原因,其一是房企为了实现“红转绿”的指标,不得不降价销售来增加现金流。其二是目前住房供应过剩,新房库存直线上升,为了减少库存压力,一些房企也不得不选择降价抛售的方式。

对于刚需来说,当前究竟是不是买房的好时机呢?答案是因城而论,如果是人口不断流失的偏远小城,则不建议入手,第一个理由是未来难以有升值空间,并且随着住房需求不断减少,房价可能会进一步下跌。第二个理由是远离都市圈、城市群的房子,未来城市资源会不断消耗,生活品质可能会进一步降低。如果是人口不断流入的热点城市,则可以考虑入手,这类城市拥有不断流入的人口作为房价支撑,房价大概率会稳中有升,但不建议背负巨额负债买房,就算今年买不起也可以等明年再入手。